【不動産投資・修繕】利回りを守ることは非常に大変

2020年10月28日不動産投資

みなさんいつもお読みいただきありがとうございます。

近々マレーシア移住を目論んでいるさかしん(@LIFE_MONEY_HACK)です。

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不動産投資で利回りを守ることは非常に大変と思った出来事を紹介します。

 

筆者はアパート1棟を所有しています。

 

不動産投資をされている方は非常に意識する【利回り】。

 

今回は不動産投資を検討している方や実際にやられている方にしっかりと覚悟しておいて欲しいことを書いていきます。

 

これを読むことで利回りに対する意識・備えをすることが出来るようになります。

 

不動産会社の提示するシミュレーションには騙されないで!

まず、購入前の話です。

全ては購入前でうまくいくかどうかが決まります。

 

不動産会社は、お客様に対して、資産形成をするためのロードマップ、収支計画表、つまりシミュレーションを提示します。

それを見ると、綺麗な形で自分の資産が増えるイメージを持てる資料となり、まさに宝物のようなものです。

 

ですが、その資料には固定資産税が含まれていないことが多いです。


赤字で税金が戻ってくるのは最初の年だけであって、2年目以降は固定資産税が丸々のしかかってマイナス運用となることが多いです。

 

購入当初は、とても良い買い物をしたと思うのですが、

2年目以降に、「これ、もしかして悪い物件つかまされた?」と目が覚めます。

つまり、不動産投資のトリックって2年目以降に気づく時限式爆弾なんですね。

 


シミュレーションはあくまでもシミュレーションです。

それを信じてしまうのはよくありません。

ラジオでも解説しています。

 

 

大掛かりな修繕が発生すると利益が吹き飛ぶ


先日、筆者が所有するアパートに11年住んでいただいた入居者さんが引っ越すことになり、

大がかりな部屋の修繕をすることになりました。

 

私は専業大家ではないので、基本的な舵取りは管理会社が主導で行います。

 

管理会社は家賃の収納代行や、清掃手配、入居者との連絡窓口として業務をしたり、

修繕が必要な際には設備業者を手配し、見積もりを取ってくれます。

 

ということで管理会社が修繕業者に頼み見積もりを取っていただいたのですが、

筆者の元に届いた見積書に驚きました。

トイレの交換12万9千円。

品名に型番の記載なく、ただINAXという表記だけ。

 

感想は一言

「これマジか」

調べてみると最高級グレード、最高品質のトイレでの見積もりでした。

 

「いやいや、入居者のことを考えればそりゃあ良いものの方がいいけど、回収するのに何か月分の家賃かかると思ってんの。相場の倍くらいの金額じゃん」

という内容で管理業者に確認したところ、

管理会社もただの横流しで手数料商売しているだけなので「確認します」との回答。

 

本来であれば管理会社はこの時点で理由を話せるようになっていなければなりません。

 

結果としてわかったのが、コロナ禍でトイレの在庫が業界で少なくなっており、

ハイグレードのものしか在庫がないという事情で修繕業者がそういう見積もりにしたとのこと。

この話には問題点が2つあって、

・見積書作成時に、コロナの事情があって見積もりをしたと、事前に説明が一切なかったこと

・管理会社がその金額を見て何も疑問に思わず見積書をオーナーに横流ししていること

 

ここから読み取れることは、

管理会社の担当者はサラリーマンなので、管理会社から一定の給与がもらえるので担当オーナーの不動産経営がどうなっても関係ないと思っています。

面倒臭い、仕事をしたくない、オーナーのことなんてどうでもいい、

間違いなくこういったことを思っているはずです。

 

これにはがっかりしました。

修繕業者はオーナーである私との付き合いがないのでしょうがないとしても、

管理会社はオーナー側に寄り添って、経営に最適な選択ができるようにサポートするのが仕事です。

ただ家賃の代行収納や掃除をしていれば管理会社として役目を果たしているというものではありません。

サラリーマン大家って専業にはなれないので、管理会社のいいなりになりがちです。

材料費もそうですが、工賃も結構ぼったくっていることも多いです。

 

筆者は県庁職員時代、職員の官舎の管理・修繕担当をしており、

修繕業者に見積もり依頼をしたりする、

いわば管理業者と同じことをしていたので、大体の相場や、どの項目でぼったくってるという部分が分かります。

そういう経験がなかったとしても、

「建築施工単価」という本があり、基準となる細かい金額が定期的に更新され、

本として発行されているので、誰でも情報を得ることができます。

 

そういうのを見ながら、出された見積書を見ると、

明らかにこれは高いという部分がしれっとあります。

 

修繕費は利回りに大きな影響を与えるので、

不動産投資をされている方は、修繕の機会が発生したらぜひ鋭い目で見てみてください。

管理会社の方には、お世話になっている感謝を十分に示した上で、

この金額では承知することはできないと伝えましょう。

決定権があるのはオーナーです。

 

知識をつけることであなたの利回りは守られます。

逆に知識がないと知らないことを良いことにたんまりとぼったくられます。

不動産業界というのはそういうシビアな世界です。

 

サブリースにしてしまうとさらに厄介

筆者はサブリース契約は絶対にオススメしていません。

 

サブリースはどんどんと損失を拡大していく魔法の仕組みです。

 

考えた人はまあ天才です。

 

サブリースで修繕も全て任せてしまうと、

見積金額の設定も修繕の執行も管理会社でコントロールできるので、

人の金(オーナーの金)だと思って、費用対効果に最善を尽くさないので(バレませんからね)、

こういう部分にメスをいれることが出来ず、

思う存分にお金を搾り取られています。

 

そのうえ、年々サブリースの価格の見直しにより家賃だけはしっかりと下げられてしまうので注意です。

ちゃんと自分自身が経営しているんだという意識を持って管理会社を操縦するという気持ちでやりましょう。

そうでないと知らないうちに修繕業者と管理会社に大事な利回りを食われているかもしれません。

 

結局、エアコンやら壁紙やらフローリングやら、一切合切修繕をするという見積もりで、

最初は40万円くらいの見積書が提出されたのですが、

筆者が突っついたことによって30万円まで下がりました。

 

エアコンとか、家電量販店で設置込みで5万円とかざらにありますからね。

 

オーナーが購入して手配すれば圧倒的に安くなります。

 

DIYする必要はありませんが、最低限自分で出来ることをやると利回りの下げを食い止めることは出来ます。

 

サブリースは利回りを下げる選択肢となるので、

いくら魅力的な説明があっても断りましょう。

 

メガ大家の鉄則は大規模修繕をせずに手放すこと

不動産投資の世界の成功者はいわゆる「メガ大家」「ギガ大家」です。

これらの大家はビル1棟所有です。

 

筆者のまわりにも数人そういった大家さんがいますが、

成功の秘訣を聞くとやはり口を揃えて言うのが

・修繕積立金を払わないこと

・大規模修繕になる前に手放すこと

です。

 

区分所有だと必ず払わなければならない修繕積立金。

これが利回りを圧迫しています。

 

不動産投資で資産を築きたいと本気で考えている人は、

この修繕積立金に着目します。

 

「これ(修繕積立金)、払わない方法があるじゃん」

 

その答えは1棟所有です。

 

区分所有だと管理組合で採決された金額を毎月積立しなければなりません。

みんな決めて建物の大規模修繕に備えて積立していきましょうねと言う意味合いです。

 

それを払いたくなければ選択肢はただ1つです。

 

建物丸々自分だけがオーナーであること。

 

そうなると積立をするかどうかは自分で考えるだけです。

 

大規模修繕が必要そうな時期になる前に手放すことを念頭に経営をすることで、

修繕費用が丸々浮きます。

 

つまり利回りが浮きます。

 

仮にそれが年1%〜2%だとしても、数億円に対してだと考えると、

数百万円のお金が浮いていることになります。

 

そうやって成功する人たちは行動しています。

 

では何も考えずに不動産投資を始めたサラリーマン大家さんは?

 

さてどうなっているでしょうか。

 

ぜひ周りのサラリーマン大家さんにお話を聞いてみてください。

 

利回りを守る秘訣を聞いて、果たして何人の人がちゃんとした回答をしてくれるでしょうか。

 

まとめ


自分自身のアップデートこそ、より高い利回りに寄与します。

不動産で楽して稼ぐことは出来ません。

 

買うことがゴールではありません。

・小額からでも始められる!

・ワンルーム投資は初心者にオススメ!

といううたい文句もありますが、儲かるどうかは別の次元の話です。

これは営業側の論点のすり替えです。

 

儲けなければ不動産「投資」である意味がありません。

 

・節税が出来る!

といううたい文句も言い換えれば「この不動産は損します」と言っていると同義です。

所得が高くて節税したい人にはオススメですが、

これから不動産を買い進めたい人にとっては足枷にしかなりません。

 

・保険代わりになる!

といううたい文句も、保険かけたいなら不動産買わずに保険に入ればいいだけです。

 

始めることができたとしても儲かるとは限らないので勘違いしないようにしましょう。

 

不動産販売会社の方は表面利回りの話しかできないので、

修繕などの経費が引かれたあとの実質利回りの話なんてしませんからね。

「不動産投資をして自分はどうなりたいの?」

「不動産投資をして、その先は?次の物件は?出口戦略はどうなっているの?」

「固定資産税のことは考慮していた?」

 

ということを明確にしてから逆算して行動した方が良いですね。

 

これから始めたいと検討している方は、

まず絶対にやっておくべきことは

・不動産投資を最低5年以上実際にしている人に話を聞く

・不動産投資で失敗した人に話を聞く

この辺はマストで押さえておいてください。

 

上手くいった人の話を聞いてもしょうがありません。

 

それではリスクヘッジできていないのと一緒です。

 

そして業者の話は売る側の視点のトークです。

 

利用者側の意見を聞くことが大事です。

 

金融商品全般同じことが言えますね。

 

不動産でも投資商品でも保険でも、しょうもない金融商品を掴んでからでは遅すぎます。

 

後悔しないために必要なことは人脈構築、素直に学ぶことです。

 

ただ、それでも不動産投資はリスクはあるので備えは必要です。

 

そして時には損切りも必要なこともあります。

 

今の筆者の状態がそうなのですが、

オフショア資産保全で多くの利を得ているため、

他の運用でまとまったお金が必要な時にも問題なく支出することが出来ます。

 

これがもし、不動産を購入するために現金を全て頭金に注ぎ込んでしまっていたとしたら?

万が一空室となって、入居が決まるまでの間、手出しでローンを返済することになったら?

 

お金が足りなくなってしまいますよね。

 

なので現金は頭金にあてずに他の運用でしっかりと利益を生むように働かせておくべきなんですね。

 

オフショア・信託という、

安定した【割れないグラス】からこぼれ落ちる水(利益)を舐めて生活すると、

そのしたたる水を不動産に与えることで、

万が一のことがあってもその不動産は枯れずに成長します。

 

 

資産家の行動から学ぶことで、色んな状況に応用がきくようになってきます。

 

少なくとも筆者は不動産経営とオフショア資産運用に関しては経験済みですので、

その分野に関してはアドバイスすることが出来ます。

 

そしてこれからも多くのことを業界のプロから学び続けて行くので、

何か困ったことがあればいつでもメッセージください。

 

正解は人それぞれたくさんあるので、「これしか正解はない!」とは言いません。

しかし「これだけは絶対にやっちゃダメ」という不正解は共通して存在します。

 

そういった不正解を教えることで皆さんの選択肢を確保しつつ、

いい方向に向かうようなアドバイスをするように心がけています。

 

それでは最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

 

運営者:さかしん
 

元・県庁職員

オフショア資産保全の預金利息とポイント活動で愛猫とゆるく生活中。

副業・資産運用歴16年の34歳。

・2000万円問題で将来不安が大きい
・資産運用は必要不可欠だと感じる
・でもリスクを負いたくないし、、
・何が危険で何が安全か分からない

そんな「最初の一歩の踏み出し方が分からない方」に向けて「色んな人に騙されて来た筆者」が赤裸々に、ド直球に発信・表現しています。

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