【不動産】家賃収入の使い道。繰越返済?物件購入?他の資産運用?

不動産投資

みなさんいつもお読みいただきありがとうございます。

近々マレーシア移住を目論んでいるさかしん(@LIFE_MONEY_HACK)です。

海外のオフショア口座で資産運用・資産保全をし利子配当と家賃収入で生活することを目指しています。


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家賃収入が入ってきて、毎月プラス収支だ!このお金はどう使おう?

先日このようなツイートをしました。

 

不動産から得られる家賃収入は、

毎月収支がプラスなら何に使うかいくつかの選択肢があり迷いますよね。


例えば、
・繰り上げ返済をするために貯めておく
・次の物件を買うために現金として貯めておく(頭金としてではなく見せ金として)
・定期的な修繕用に貯めておく
・他の資産運用に回す


今回は、それぞれの使い道に関して良い点や悪い点、

落とし穴について触れていきたいと思います。

 

 

繰り上げ返済をするために貯めておく

繰り上げ返済は、総支払金額が下がるのでお得になるのですが、筆者としてはおすすめしません。

 

せっかく低金利時代にうまく借金をできているのですから、

低金利の借金の返済は最後まで伸ばす方が得策です。

 

それよりも現金があることの方が絶対的に良いです。

 

例えば月1万円のプラスで、100万円まで貯めたとしたら100ヶ月(約8年)の時間がかかっています。

そのお金を繰上げ返済に使ってしまったら、

100万円をまた貯めるのであれば約8年かかりますから使い道は慎重に考えたいところです。

 

「借金を早く返したい」という思いが強い人はまずそのマインドブロックを破壊しないといけません。

 

不動産は信用力を利用して大きな資産を持つことができるということが利点なので、

お金を使わずに不動産を持つことが出来ることが最大のメリットです。

 

せっかくなのでその利点を活かし、

不動産から生まれたお金は返済に回すのではなくもっと有効活用したいところです。

 

 

 

次の物件を買うために貯めておく

不動産により収入をどんどん増やしていきたい方は、

1軒目で満足するのではなく買い増しを計画します。

 

その時に必要なのは、1件目の不動産経営が順調であることもそうですが、

よりローンを組みやすくするための環境が必要です。

 

まとまった現金があればできることとしては、

ローンを組む金融機関で数百万円の定期預金を組むことを条件にすることでローンが通ったり、

金利の条件を良くしてくれる場合があるので見せ金としてしっかりと貯めておくことが良いです。

 

 

頭金に使うのは本当にもったいない


筆者としては、頭金に消費してしまうのは非常にもったいないです。

 

多少毎月の不動産収支がマイナスとなったとしても、

手元に現金を置いておくことのメリットの方が大きいと考えます。

 

数百万円の頭金を入れたとしても、

大きな金額を入れても毎月の返済額が1万2万減るくらいですから、

大した効果もないので辞めておきましょう。


不動産1つの収支だけで資産運用を完結しようと思わない方がいいですね。

 

数百万円あればオフショア信託口座では8〜10%のリターンが年間でもらえるので、

そのお金を頭金に入れて1万円2万円くらいの支出が下がるよりも全然いいです。


資産運用全体で見たときにカバーできさえすれば仮に不動産がちょいマイナスでも、

現金を信託口座にて安全に運用すれば、

トータルで見たときに大きなプラスとなります。


頭金はもったいないのでやめておきましょう。

 

 

定期的な修繕用に貯めておく


不動産投資家として成功する秘訣は何といっても【修繕をしないこと】です。


大規模な修繕が発生する前に手放して新しい物件を手に入れ、

それを繰り返しロンダリングすることです。

 

筆者の周りのメガ大家さんに成功の秘訣を聞くと、

ビルを数棟所有し、修繕する前に手放して新しい物件を手に入れてを繰り返すことだと口を揃えて言っています。

 

ですが予期せぬ突発的な修繕もあるので、

そういった時のために所有する部屋数に対していくらという計算で、

自分の中で基準を作って万が一のときのためにお金を確保しておくことをおススメします。

 

特に1棟ものを所有するオーナーさんは、

部屋ごとに幾らかの予算を設けておくことも大事ですが、

屋根や外壁、その他共用部分も念頭に入れて計画する必要があるので要注意です。

 


お金に働いてもらうことが資本家としての鉄則ですが、

いつでも出動できるお金を手元に置いておくことも大事です。



 

 

他の資産運用に回す


毎月家賃収入を得て返済よりも収入が上回ると嬉しいですよね。


毎月お金が入るので、それを元に他の資産運用にという方もいると思います。


その中でも絶対にやってはいけないのは【毎月積立型の投資・保険】です。


家賃収入は投資の中でも比較的安定する方ですが、

それでも空室や修繕で確実に毎月決まった金額が約束されるものではありません。

 


ですので、家賃収入をあてにして毎月支払う積立型の投資や保険は、

万が一の空室時には返済と積立のダブルパンチをくらうことになり、

ぎりぎりの資金でやっていたとしたらいとも簡単にドロップアウトすることになります。

 


筆者としてはそもそも積立型の投資や保険をチョイスすること自体、

資産運用においてはナンセンスだと思いますが、

例えば月2万円のプラス収支の家賃収入があることに対して、

月1~2万円の積み立てがぴったりおさまりが良いんですよね。

 

ちょうどパズルのピースがはまりそうなので、

あ、この収入はとりあえずこれにしておこうという感覚になるんだと思います。

 

でも考えてみてください。


資産運用で大事なことって、【毎月〇〇円から始めることができること】が大事ではないですよね。


結果としていくら資産を増やすことができるのかが重要なはずです。


知らないうちに目的がすり替わっている人も多いような気がします。


資産運用や投資はやればいいってものではないです。


利益を出したり資産を増幅させないと意味がありません。


資産運用することがゴールになっている方はご注意ください。

資産運用はあくまでも手段です。

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は「【不動産】家賃収入の使い道。繰越返済?物件購入?他の資産運用?」と題して家賃収入の使い道について書きました。

大前提として、「あらかじめ設定した目標とする家賃月収に到達するまでは、消費には使わない」というルールを持つことが大事です。

筆者の場合、不動産だけで資産運用を考えるのではなく、

オフショア信託も加えた上で、トータルで運用をしています。

 

不動産投資は長い道のりになりますし、大きなお金を得たり失ったりも出来てしまうので、

計画的にお金の運用を考えてみてください。

 

それでは最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

運営者:さかしん
 

元・県庁職員

オフショア資産保全の預金利息とポイント活動で愛猫とゆるく生活中。

副業・資産運用歴16年の34歳。

・2000万円問題で将来不安が大きい
・資産運用は必要不可欠だと感じる
・でもリスクを負いたくないし、、
・何が危険で何が安全か分からない

そんな「最初の一歩の踏み出し方が分からない方」に向けて「色んな人に騙されて来た筆者」が赤裸々に、ド直球に発信・表現しています。

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