【資産形成】中古物件リノベーションで1,000万円得する方法

2021年1月23日不動産投資

どうも、さかしんです。

不動産１０部屋の大家をしています。

現在は１Kの安い賃貸に猫と住んでいます。

 

不動産は持ち家派と賃貸派に分かれます。

どういう状況かによって正解は異なるので、一般論としての正解はありません。

 

筆者自身も、最近は状況が変わり自分が住むための不動産を購入しようと考えています。

海外移住も視野に入れていますが、コロナによってまだまだ移住どころではありません。

 

そこで今回は、筆者がこれから実践しようとしている不動産購入について書いていこうと思います。

これを真似ると「マイホームは負債、情弱乙、リベ大見てないの？」とバカにされることは無くなります。

 

むしろ、マイホームがキャッシュ（現金）を生み出してくれます。

 

情報の一部だけ切り取った偏った考え方になるのではなく、もっと大きな視野で物事を捉えるといろんなアイデアや情報があるということを是非知ってくださいね。

 

今回の記事は、こんな方におすすめです。

• 自分も住みつつ、資産も増やしたい
• 信用力は不動産へ、現金は資産運用に使いたい
• がっつり不動産投資をやるのは怖い
• １部屋・２部屋くらいの不動産所有で十分
• 新築にこだわらないから、1,000万円得したい
• 今実践している資産運用にブーストをかけたい
• マイホーム購入を検討していた

 

そろそろ自分が住むための不動産を購入しようかと物件を探し中🍎

あえて中古物件を購入し、住宅ローンとリノベーションローンを組み合わせた、リノベーションセットローンを使えば0.6パーほどの金利で新築同様かつ自分好みの部屋に大改造出可能🏠

さらにさらに新築買うより1000万近く安くなります🍎

— 100日後にFIREするサラリーマン (@100FIRE2) January 21, 2021

 

ちなみに、転職や退職、FIREする場合にも不動産購入の良いタイミングです。

その理由については以下の記事でご覧いただけます。

 

それでは解説していきます。

中古物件をリノベーションするという選択肢

新築はお金の面でいうとあまり得策とは言えませんよね。

もちろん新築であるという幸福感はあると思うのですが、筆者はそれは求めません。

 

むしろフルリノベーションしてしまえば、新築同様の部屋を手に入れることができます。

しかも、自分好みの設備、内装、間取りに全て作り込めてしまいます。

 

ドアなど手を加えることができない設備もあるのでその点は注意が必要です。

 

いかに安く手に入れて、新築同様のクオリティにするか、そしてそれを後々子どもに譲ったり、賃貸に出したりすることも出来る可能性を秘めているので、中古物件をリノベという選択肢を選ぶことにしました。

 

リノベーションセットローンを使うとこんなにお得

リノベーションセットローンという借り入れがあります。

これは、住宅ローンとリノベーション用のローンが合体したものです。

普通だと住宅ローンとリフォームローンという別々のローンをそれぞれ契約することになるので、金利が高いです。

 

リノベーションセットローンであれば、一体型となっているため金利が低いんです。

実際に数字を使った具体的なシミュレーションを以下に載せますね。

 

いかがでしょうか。

圧倒的に安いですよね。

かつ、リフォームをすると内装は自分の自由に出来るので、間取り自体を変えたりありとあらゆる設備を自分の希望通りに出来ます。

 

しかもシミュレーションではリフォームに１,１００万円も使っていますので、壁をぶち抜いたり、水回りの設備も更新したり、アイランドキッチンにしてみたり、かなり良いものが出来上がります。

もちろん、あえてリフォームを抑えることで、さらに全体にかかる取得金額を抑えるということも出来ちゃいます。

 

 

リノベーションするならオススメの物件条件

ズバリ、筆者が考える最適な物件条件はこちらです。

【物件条件】

• 50平米以上
• 2LDK以上（可能であれば）
• 築25年以内（住宅ローン控除受ける場合）
• ペット可物件
  
  

住宅ローン控除の対象となる物件を狙う

少しでもお得に購入をしたいため、住宅ローン控除は欠かせません。

要件としては、

• 登記簿に記載されている新築・取得の日付から6ヶ月以内に入居していること
• 住宅ローン控除の適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
• 登記簿に記載されている床面積が50平方メートル以上であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 住宅ローン控除を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下であること

さらに中古物件であれば、

築年数と耐震基準をクリアする必要があります。

 

ペット可物件は差別化できて狙い目

筆者の場合は猫と暮らしていますので、必須条件となるわけですが、飼う予定のない方であってもペット可物件を狙うべきです。

 

理由は物件が圧倒的に少ないからです。

その反面、ペットブームが続いていますので、ペット可の賃貸を探すペットオーナーは、物件を選り好み出来る立場にありません。

 

ですのでペット可の管理組合の規約であればチャンスです。

 

筆者なら、予算的に可能であれば、キャットウォークをつけたいと思います。

もし賃貸に出すことになった場合には、キャットウォーク付きの物件なんて絶対に即入居です。

 

たとえ自分が飼わなくても、それをいざ貸し出すという時にはペットオーナーが必要としていますので、ペット不可物件よりも空室リスクは下がりますのでオススメです。

 

さらに資産を増やしていくならヤドカリ戦法

物件を購入する際には必ず「ゆくゆくは賃貸に出す」ことを視野に入れて購入します。

理由としては、家族が増えた時に手狭になる可能性があったり、エリアを変更する可能性があるからです。

そのため、いつでも賃貸に貸し出せるような物件であることを意識しておく必要があります。

 

これをヤドカリ戦法と言います。

ヤドカリの体の成長とともに住処の殻を大きなものに変えていく姿からつけられた名前です。

 

ヤドカリ戦法のイメージを作ってみました。

 

具体的には、エリアに注意して購入をすることです。

その他メリット・デメリットに関しては以下の記事からご覧いただけます。

 

※この戦法は、しっかりと金融機関に事情を説明し、承諾を得る必要がありますので、黙ってやらないようにしましょう。

 

必須条件は、販売会社とリフォーム会社が同一であること

最後に一番大事なことをお伝えします。

それは、販売会社（仲介会社）とリフォーム会社が同一であることです。

 

やはり会社が複数にまたがってしまうと、

• 販売する方は売っておしまい
• リフォームする方は販売会社に言われた無理な予算でやらなければならず、質に影響がでる

このような弊害が起きます。

ほぼほぼ間違いなく起きます。

 

筆者はこの基準をクリアしている、つまりリフォームも手がけている不動産会社の社長さんとかれこれ４年程付き合いがあります。

 

こういうコネクション・人脈も時には活きてきます。

 

このブログの読者さんのため、そして普段からお世話になっている社長さんのため、WIN-WINな関係となることは間違いないので、マイホームを検討している方が居りましたらおっしゃってください。

 

マッチングの報酬は飲みにで連れいってもらえればそれで結構です。

 

この条件は必須条件ですので、検討されている方は絶対に押さえておいてください。

 

資産運用にブーストをかけたい人にはオススメ

他の資産運用・資産保全をしている方にはオススメできます。

もちろんこれからやろうとしている方にもオススメです。

 

理由としては不動産はキャッシュ（現金）を生み出す装置となるからです。

 

そこから生み出されたキャッシュを他の資産運用や資産保全にあてることが出来ます。

いわゆるポートフォリオ、リスクヘッジになりますし、ブーストをかけることになります。

 

家賃収入の使い道に関する記事は以下からご覧いただけます。

 

もちろん、筆者が実践しているオフショア・タックスヘイブンでの資産運用・資産保全に関してもこれはだいぶ有効です。

 

私自身がなぜこの４年でFIRE出来るほどの現金を手に入れたのか。

 

ここに秘密が隠されています。

 

その具体的な手法・考え方は有料級ですので、ここでは解説しません。

 

カフェ会や個別相談会で質問をしてくださった方にのみお伝えします。

すでにカフェ会や個別相談会に参加済みの方で知りたい方は個別にメッセージください。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は「【資産形成】中古物件リノベーションで1,000万円得する方法」と題して、筆者がこれから実践しようとしている不動産購入計画について書きました。

先を見て戦略的に不動産を購入すると「マイホームは負債」ではなくなります。

 

それどころか、キャッシュを生み、資産運用をブーストをかけてくれる装置にもなり得ます。

選択肢の多様性という点において非常にオススメです。

 

カフェ会や個別相談会では、オフショア・タックスヘイブンに関する資産運用・資産保全以外にも不動産に関する相談も可能ですので、遠慮なくお申し込みください。

 

それでは最後まで読んでいただきましてありがとうございました。

 

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