人気急上昇中!北千住が再開発で地価が右肩上がり。今後さらなる再開発で期待感高まる。

2019年10月19日不動産投資

 

みなさんいつもお読みいただきありがとうございます。

近々マレーシア移住を目論んでいるsakamotoです。

海外のオフショア口座で資産運用・資産保全をし利子配当と家賃収入とポイントだけで生活することを目指しています。

今日は「人気急上昇中!北千住が再開発で地価が右肩上がり。今後さらなる再開発で期待感高まる。」と題して記事を書きましたのでぜひご覧いただけたら幸いです。

不動産業に携っていると、どこのエリアがどうで〜というのが身についてきます。

結構詳しくなると、初対面との方との会話では、お住いのエリアが自分のよく知っているところだと、話題に困ることがありません。

そんな筆者が最近よく耳にするホットなエリア、それが北千住です。

今回は現在秘めている北千住のポテンシャルと近い将来の姿についてシェアしたいと思います。




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北千住のイメージは最悪?住みたくない街ランキング常連?

北千住と言えばイメージがよくないことで有名ですよね。

風俗や酔っ払い、治安の悪さなどがよく挙げられています。

ですが、実は再開発が進み、今では徐々に「住みたい街ランキング」の方で名を連ねていることをご存知でしょうか?

SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版 のランキングは20位!

毎年恒例のSUUMO住みたい街ランキングですが、

北千住のランキングは20位です。

結構すごくないですか?20位

20位以下の街を見ると、「え、北千住に負けてるの?」と意外に思う街も少なくありません。

世の中は目まぐるしく変化しています。昔の固定観念を拭えない人はどんどんと取り残されていきますね。

なぜ北千住が人気になったのか。

北千住ですが、近年高層マンションの建築計画が増え、今でも新築高級マンションが販売されています。

要因は再開発です。

北千住では再開発計画が進んでおり、それをきっかけとし、どんどん街が新しくなりつつあります。

「不動産データバンクの東京カンテイが集計した分譲マンションの価格維持率(04~14年)」では、北千住駅は首都圏で上位50に入っています。

賃貸市場の価格上昇率も上位になる可能性が十分にあるものと考えられます。

最近では、高層マンションは三菱地所の「ザ・タワー 」が北千住にも建ち、売り出し分は完売しました。

武蔵小杉も再開発で人気が上昇

武蔵小杉が良い例です。

十数年前は何もなかった街。それが今ではハイステータス層がこぞって住んでいます。

再開発計画は、地方自治体が推し進める政策に基づき理想の街にしていく計画です。

防災の観点で問題のあるエリアの解消や、住みやすくすることで人口流入を目論んだり、さらには商業施設を誘致したりなど様々な計画を立てています。

対象となったエリアは、強権によって用地買収されます。
決定にはほぼ逆らえませんから、広大な用地を駅から近い場所に設けることが可能です。

そうしてアクセスの良い場所に高級マンションや商業施設などを建設することで人口流入が起き、栄えるという仕組みです。

北千住はまさに真っ最中です。

まだ途中ですので、今後さらに人気が上がる可能性は非常に高いと言えます。

北千住のポテンシャル

電車は5路線にアクセス(R常磐線、東京メトロ日比谷線、千代田線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレス線)

北千住駅の1日平均乗降客数は、5路線合わせて約150万人です。新宿駅、渋谷駅、池袋駅、横浜駅、大阪・梅田駅に次いで、世界6位です。

飲み屋横丁にも、若者向けの居酒屋やカフェがオープンし始めている。

昔ながらの店が立ち並ぶ中に、学生向けの居酒屋、カフェがオープンし始めてます。

その背景は次で説明します。

学園都市として大成し始めている。

2005年、新たなまちづくりのため、「足立区文化産業・芸術新都心構想」を示しました。

それを機に、東京電機大学、東京藝術大学、放送大学、帝京科学大学、東京未来大学、立て続けに5大学の誘致をし、さらに2020年には文教大学の進出も決まっている。

どんどんと若い層が流入して街が活気づきますね。そのため飲食店が多く出店されるようになったわけです。

調べてはいませんが、きっと今ならタピオカ屋さんが多く出店されているのではないのでしょうか。

筆者の持論ですが、

学生が多く来る街ほどタピオカ屋さんの件数が多く、間違いなく相関関係にあると思ってます。
市場調査のファクターの1つとして考えてみても面白いかもですね。

筆者は県庁職員時代の杵柄から、構想や地域計画などには多少の知見があるつもりですが、
構想ってあまり上手くいかないイメージを持ってました。
しかしこの構想は良い結果を残していると思われます。

「小学校・中学校の給食の味が美味しくなった」という声もあり、きめ細かい取り組みも成果を出しているようですね。

今後の北千住はどうなる?

武蔵小杉のようなハイステータス層も流入しつつ、学生層も流入してくる、非常にバランスのとれた街になるように予測されます。

また、教育に関して力を入れている区になりますから、ファミリー層も最初は恐る恐る入ってきて、徐々に浸透していくと思われます。

いずれにしてもこのエリアで今のうちに種まきをすることは非常に面白い試みとなると思います。

新古マンションなど、新品同様の中古マンションを購入すると面白いですね。

①快適に住んで良し
②手狭になったら貸し出して家賃収入を得るのも良し
③手狭になったら売却してキャピタルゲインを得るのも良し

「3良し」が揃ってます。

家賃収入も、人気エリアなので良い家賃が取れますし、

売却時も、再開発エリアのため、地価が下がりにくい、むしろ地価が上がっているため、「買った時より高く売れる」可能性があります。

結局、人気なんてどうでもいい。住みたいかどうかが大事。

散々解説してきましたが、結局は、他人からの評価が高くたって、自分が住みたいかどうか、これが大事です。

皆さんにとって街選びの参考となれば幸いです。




 

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