【永久保存版】不動産投資で失敗した方にインタビューしました。

2020年3月16日不動産投資

みなさんいつもお読みいただきありがとうございます。

近々マレーシア移住を目論んでいるsakamotoです。

海外のオフショア口座で資産運用・資産保全をし利子配当と家賃収入で生活することを目指しています。


オフショア資産運用に関して理解していくためのフロー

オフショア資産運用を順序よく理解できるフローを以下にまとめました。

https://spulsllc.com/offshore-15/

 

オフショアに関するカフェ会

毎週日曜日に開催しています。

ブログでは書けないこともお伝えします。

詳細に関する記事はこちら→

https://spulsllc.com/cafekai/

お申し込みはこちらから→

http://bit.ly/2PBfuOc

 

資産運用の基礎を学ぶマネーセミナー


マネーセミナーの詳細はこちら→

https://spulsllc.com/moneyseminar/

マネーセミナーのお申し込みはこちらから→

http://bit.ly/35EJvjs

 

サラリーマンがやる投資といえば、

・FX
・株
・不動産投資
・投資信託

これらがポピュラーかと思います。

 

その中でも

 

金額が高く、

成功すると大きく資産を残し、

失敗するとダメージがでかい不動産投資

について、

 

実際に購入して後悔した方にインタビューをしました。

 

人間、自分の失敗は認めたくないものです。

 

失敗を認めることは、

次への大きなステップとなります。

 

快くご快諾・ご協力いただきましたご協力者の方にはこの場を借りて大変感謝いたします。


ありがとうございます。

 

それでは見ていきましょう。

 

スポンサーリンク

インタビュー①不動産投資で失敗、なぜ投資用不動産を購入したのか

不動産投資に失敗したという方に、

「なぜ購入したのか」

というきっかけを聞いてみました。

 

ーーーーー以下、その方から聞き取った詳細です。ーーーーー

 

結論からいうと、

ワンルーム投資用不動産屋の営業マンを

信頼し、鵜呑みにして、ワンルーム不動産投資が

なんとなくメリットがあるんだろうと当時思っていたから。

 

きっかけは、

某外資系生命保険屋の知り合いの誘いで飲み会に参加。

 

そこでワンルーム投資用不動産屋の女性営業マンと知り合う。

 

その後から、
女性営業マンと食事に行ったりしてなんとなく仲良くなり、

大手企業の若手会社員であった自分は、

彼女のワンルーム不動産投資の話に耳を傾けていた。

 

不動産投資の話は人生で初めて聞くもので、興味深いなと思い、

ローンも組めるようだし何かやってもいいかなと積極的な気持ちでいた。

 

また、普段の仕事で既に忙しい状態であった自分は、

不動産の勉強をゼロからする時間も無いし。

 

他の不動産業者を調べて物件の中身を比べたり、

色々と手間をかけるのは非常に面倒くさいなと思い、

その営業マンの彼女が悪い人では無いし、

まあ大丈夫だろうと、最初の1件目の不動産を購入した。

 

毎月数千円を積み立てて、将来の資産形成(笑)

の準備ができればOKと考えていた(今思えば本当に無知だったなと思う)。

 

その数カ月後、その営業マンの彼女から、

2件目の物件の提案の話

があった。

 

海外出張等も入っていて自分に余裕が無かったので、

取り敢えず話を聞いて月々数千円のプラスのキャッシュフローなら

1件目よりはいいじゃんと思い、即決で購入(笑)

 

更に半年後、

自分が転職をするというタイミングがあり、

またその営業マンの彼女から、転職したらローンが組めなくなるよという事で、

3件目も半ば強引に(?)ローンを通してみて、

普通に通ったので購入してしまった。

 

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

まとめますと、

・きっかけはなんとなく
・投資にも関わらず数字ではなく人を信頼してしまった

という点がポイントですね。

 

投資は、きちんとした目的を持って、人を信用するのではなく、

物件や数字を見極めないといけませんでしたね。

 

そしてあれよあれよと言う間に3件購入し、

今では後悔しているそうです。

 

インタビュー②不動産投資で失敗、なぜワンルームマンションを購入したのか

ではなぜワンルームマンションを選んだのでしょうか?

 

ーーーーー以下、その方から聞き取った詳細です。ーーーーー


他の選択肢を知らず、

営業マンの話を鵜呑みにしてしまっていたから。

 

投資用不動産の中の、新築・中古、ワンルーム・一棟・戸建、

などの認識や判断基準すら今思えば何も考えていなかった。

 

全て営業マン任せにし、これでOKだと信じてしまっていた。

 

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

ここでもやはり、

・人で判断していたこと


・判断基準がなかったこと(目的にあった選択肢を取っていなかったこと)

が投資で失敗した原因と言えそうですね。

 

インタビュー③不動産投資で失敗、いつ騙されたと気づいたか

では、いつ頃になって騙された、失敗したと気づきいたのでしょうか?

 

 

ーーーーー以下、その方から聞き取った詳細です。ーーーーー

 

購入してから、約1年後に気づきました。

自分で勉強してネットで情報を集めたり

不動産取得税や固定資産税を払ったり

自分で確定申告をする様になり

そこで初めて、自分の持っている物件の情報を、契約書からしっかり精査して目を通してみた。

 


キャッシュフロー(収支)が赤字でしかないということや、

業者に不動産を売る相談をした時に、

黒字経営でないと手放せない、要は、手放したくても現実的にはすぐ手放せない状況である

 

という事に気が付きました。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

税金や確定申告で、実際の収支がわかりますよね。

 

不動産投資は、後になって分かることが大半です。

 

投資なんですから、赤字経営だったら投資とは言えませんよね。

 

 

インタビュー④不動産投資で失敗、どうすれば未然に防げたか

では、どうすればこういった事態にならずに済んだのでしょうか?

 

ーーーーー以下、その方から聞き取った詳細です。ーーーーー

 

新築のワンルーム投資用不動産の提案を営業マンから受けた時点で、

 

自分でもっとよく情報を集めて知識をつければよかった。

 

ネットで調べたり、本を読むなり、第三者に相談するなりして、

面倒くさがらずによく調べればよかった。

 


当時何も考えずに営業マンの話を鵜呑みにして、

毎月数千円を積み立てて、ローンを完済した時に資産が作れているならOKかなと、

本当に表面的で単純な思考しかしていなかったのが大きな過ちだった。

 


駄目でも数年で売却すればいいかなと当初は思っていたが、

そもそも数年で売却するにしても大赤字

そこまで持たせるにも税金で実質赤字が続くという、

悲惨な未来予測を、購入時点で全く想定すらできなかった。


今思えば、

不動産リテラシー、金融リテラシー、資産形成の知識、全く何も無かったなと思う。

 

勉強は頑張って、それなりの国立大学の理系大学院までいっても、

社会に出てこんな状況になるっていうのは、学歴が関係ないんだなと思った。

 

今まで親からも学校からも教わったことが無く、

社会に放り出されてこんな状況に気がついたらなっている事実が、なんだか恐ろしく感じる。

 

無知な自分、田舎育ちで人に優しくお人好しだった自分に憤りを感じます。

 

この話を掘り下げると話しは尽きないですが、

もそも、

今の日本の学校教育は

 

企業で文句も言わずに黙々と働き、

 

企業価値を上げ、

納税してくれるただの労働力として育てるエスカレーター教育だったんだなとマジで思わされますね。

本当に、こんな社会構造とエスカレーター教育に載せられて何も知らずに育ってきた事にも腹が立ちますよ。

 

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

自分の無知を戒めていらっしゃいます。

こういった方は次に同じ失敗はしません。

 

確かにおっしゃる通り、

こんなに大切なお金のことなのに、

一切教育がないことに皆さんは不思議に思いませんか?

 

むしろ生きていく上で一番大切なことですよね?

 

国民が賢くなると困るごく一部の人によって作られている社会構造としか思えません。

 

なぜ金融先進国では義務教育でお金に関する教科があるのに、日本ではないのでしょうか。

 

日本は何かおかしい、そう思わないと本当にこれからやばいことになります。

インタビュー⑤不動産投資で失敗、投資前と投資後、1番ギャップを感じたこと

やる前とやった後では、1番のギャップとは何だったのでしょうか。

 

ーーーーー以下、その方から聞き取った詳細です。ーーーーー

こんなに赤字を食らって、しかも逃げられないんだと。

 

その点が1番のギャップ。

想像以上のドローダウン(資産運用において損失が発生して、資産総額が減少することを言います。)を喰らうことがギャップ。


いわゆるワンルーム不動産投資って、アウトなんだと、本気で気が付かされた。

 

マジで借金地獄に落ちますね。

 

逆に、銀行や不動産屋は、

いちサラリーマンに不動産を売って、

会社が儲かるからいいと思っているし、

 

サラリーマンなら多少赤字でも会社から給料がでるからいいでしょみたいな、

マジで足元みて商売してくるんだなと思う。

 

不動産取得税と固定資産税及び都市計画税の説明を、

営業マンから数字として事前に知ることができなかったのは本当に悪意を今では感じる。

 

正確に言うと、事前に聞いてもはぐらかされて正確な数字を答えてはくれなかった。

 

やった後に分かったことは、

それらの税金の負担がかなり大きいということと、

営業マンから事前に見せられていたキャッシュフロー表には

数字としてその固定資産税等が勘定されていなかったこと。

 


不動産投資の事を知って分かったのは、

基本的に、不動産で一番儲かるのは、銀行と不動産屋だということ。

 

そして、

我々一個人が不動産投資で儲けを得ようとするならば、

それ相応の情報、知識、人脈、学び続ける忍耐力が必要だと分かった。

 


また、不動産は、

失敗しても後戻りが出来ないと今更ながらはっきり認識した。

 

赤字のゴミ不動産を手放したいと思っても、

新築では購入した瞬間に中古物件となり、

値下がりして7,8割の価格でしか業者に買い取ってもらえない。

 

これは、数百万円の赤字を自分が喰らわないと、物件を手放せないという事。

 

投資用不動産で最悪自己破産というのは、こういうことかと思い知らされた。

 

これに比べたら、生命保険積立等の解約で赤字を喰らう方が、比較的まだマシだと思った。

 

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

税金が1番の落とし穴

ということがわかりました。

 

日頃のマイナスのキャッシュフロー、これに合わせて税金の支払い、

さらに追い打ちで突発的な修繕費用。。。

 

キャッシュがいくらあっても足りませんよね。

 

資産を減少させることが既定路線のこの謎の運用は、

果たして資産形成と言っていいのでしょうか。

 

 

インタビュー⑥不動産投資で失敗、これから不動産投資を検討されている方へアドバイス

では、現在不動産投資を検討されている方へアドバイスをお願いします。

 

ーーーーー以下、その方から聞き取った詳細です。ーーーーー

不動産投資は、知識、情報、あとそもそも良い物件に巡り合う人脈と運、

それを掴みに行く自分の行動力だと思います。

 

間違っても、ゴミ不動産を購入してローン地獄という無知ゆえの誤った行動力(?)

は発揮しないよう、しっかりと石橋を叩いて判断してもらえたらと思います。

 

自分は大丈夫だろう、なんとかなるし、

という詰めの甘さが失敗に繋がります。

 

また、営業マンは、顧客をクロージングするためにあの手この手で色々な言葉を発しますが、

 

嘘を嘘と見極める自分の力が必要かなと。

 

特に不動産や金融の営業マンは口がウマい人たちの集まりなので。

 

即決はせず、決断を焦らない気持ちのゆとりが必要だと思います。

 

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

ポイントは、詰めの甘さ、あとは嘘を嘘と見極める力を持つことですね。

 

不動産の営業マンは、幻の目的を見せます。

 

一般的な年収のサラリーマンに対して節税を目的というのは明らかに間違っています。

 

確かに少しは節税はできますが、それ以上に大幅な現金が毎年失われていきます。

 

お医者さんなどの年収が高い属性は節税効果はありますが、

 

普通のサラリーマンは節税効果は薄いです。

 

何が目的で、
最終ゴールは何なのか、
それを達成するために不動産という手段が必要か、
そこをきちんと自分で考えなければなりませんね。

 

 

インタビュー⑦不動産投資で失敗、ワンルームマンションで資産形成は可能?

ワンルームマンションで資産形成は可能だと思いますか?

 

ーーーーー以下、その方から聞き取った詳細です。ーーーーー


今、よくある東京都内での営業マンがオススメしてくるワンルームマンションでは、

 

基本的には資産形成にならないと思う(逆にどんどん現金を失う)。

仮に良い物件があっても、外に出回らないうちになくなる

 

むしろ、不動産に詳しい人から見て、

逆にどんな条件であったらワンルームマンションで資産が形成できるか教えてほしい。

 

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

これはだいぶ核心をついてまして、

 

確かにいい物件というのはなかなか外には出回りません。

なぜなら本当にいい物件は、会社として不動産屋さんが保有したり、

その社員が先に購入してしまいます。

 

そして融資枠がすでに一杯だとかで、なんらかの理由で稀にこぼれた物件が、

条件を満たすお客様にたまに声がかかります。

 

不動産投資をする上で押さえておくべきポイント

 

見極めるポイントとして、

 

・サブリースはつけないこと(サブリースは利回りを大きく下げます)

・修繕積立金の負担が少ないこと(戸数が少ないマンションは1戸あたりの負担が大きいため、戸数が多いマンションを選びましょう)

・エリアに気をつけること(山手線の内側が最高。もしくは駅近く)

・固定資産税を含めてもプラス収支になること(なかなかありませんが。。。)

 

くらいは認識として持っておいた方がいいですね。

 

全て満たすのはかなり難しいと思います。

 

あとこれは人の好みになりますが、

筆者の鉄板としては、

新築ワンルームよりも、リノベ済みの中古ファミリー物件がオススメ

です。

 

かかる経費(水回りなどの改修)はワンルームもファミリー物件もあんまり変わらないです。

 

だけど家賃収入はファミリー物件の方が高く取れます。

 

つまり手残りの利益はファミリー物件の方が多く取れます。

 

 

そしてワンルームは単身のため、平均3年に1度のペースで退去します。

その度に空室リスクの不安にぶち当たります。

 

ファミリータイプの退去は、平均で7、8年に1度です。

 

小学生くらいのお子さんなどがいると、引っ越しと共に転校が発生しますから、

なかなか転居出来ないんですね。

 

なので空室リスクとしてもファミリーの方が安心していられます。

※あくまでもこれは筆者の持論です。

 

ちなみに筆者はアパート1棟10部屋の大家です。

 

マンションとはまた違った観点で見極める必要があり、

不動産投資はそれだけ奥が深いです。

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は「【永久保存版】不動産投資で失敗した方にインタビューしました。」と題して、

サラリーマンやOLをターゲットとしたワンルームマンション不動産投資の闇

について触れました。

 

税金、突発的な修繕費、そして年を追うごとに増えていく

修繕積立金という負担が重くのしかかります。

 

ワンルームマンション投資はお金持ちではない方にはオススメできない投資手法です。

 

ぜひ、お知り合いで検討している方がいたらこの記事を見せてみてください。

 

洗脳されて聞く耳を持たないかもしれませんが、

 

自分は知っていたのに友人に伝えることなく友人が多額の借金を背負ってしまったとき、

 

そのことを考えると、多少嫌がられても伝えておいた方が良いことは明白です。


少しでも、後悔する方が減れば良いなと思っています。

 

それでは最後まで読んでいただきましてありがとうございました。

 

 

一流を目指す大人たちのオンラインサロン運営中!

経済的な自由、仲間が欲しい方はご連絡ください。

↓  ↓  ↓

経済的自由と仲間を手に入れよう

公式LINEにてブログ更新通知・限定イベント告知・お得な情報を流します。無料ですから登録しておいて損はありません。

↓  ↓  ↓

友だち追加

ランキング登録中です。
記事の内容に気に入っていただけたら1クリックで応援お願いします。
 

↓  ↓  ↓

にほんブログ村 その他生活ブログ マネー(お金)へ